非近亲受赠房产者应算清税收账
——更新时间：2010-02-21 04:33:08 点击率: 3584
财政部、国家税务总局近日下发《关于个人无偿受赠房屋有关个人所得税问题的通知》（财税[2009]78号），明确规定了免征个人所得税的房屋产权无偿赠与情况，并强调除此以外受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得（以下简称非近亲受赠取得房产），从2009年5月25日起要按20%的税率缴纳个人所得税。非近亲受赠房产者应注意相关政策变化，算清税收账。
非近亲受赠取得房产应按其他所得缴个税
为加强个税征管，堵塞税收漏洞，财税[2009]78号文件明确，除财税[2009]78号文件规定的无偿受赠房屋当事双方免征个税3种情形外，房屋产权所有人将房屋产权无偿赠与他人的，受赠人因无偿受赠房屋取得的受赠所得，按照经国务院财政部门确定征税的“其他所得”项目缴纳个人所得税，税率为20%。对受赠人无偿受赠房屋计征个人所得税时，其应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费后的余额。同时，赠与合同标明的房屋价值明显低于市场价格或房地产赠与合同未标明赠与房屋价值的，税务机关可依据受赠房屋的市场评估价格或采取其他合理方式确定受赠人的应纳税所得额。
案例1：2009年6月30日，张三将一套地处市区房产以其他赠与方式赠与给李四。该房产市场价值为50万元，赠与合同上标明的赠与房屋价值为50万元，假设该省确定契税征收率为3%。李四取得张三所赠与房产时，需要缴纳哪些税费，该如何计算缴纳个人所得税？
国家税务总局《关于加强房地产交易个人无偿赠与不动产税收管理有关问题的通知》（国税发[2006]144号）规定，受赠房屋时，李四应按该房屋市场价的3%缴纳契税，即500000×3%＝15000（元）。同时应按“产权转移书据”缴纳印花税，税率为万分之五，即500000×0.5%＝250（元）。需要注意的是，在缴纳契税和印花税时，李四须提交经税务机关审核并签字盖章的《个人无偿赠与不动产登记表》，税务机关（或其他征收机关）应在其契税和印花税完税凭证上加盖“个人无偿赠与”印章，李四凭此到房管部门办理赠与产权转移登记手续，同时要缴纳5元的权证印花税。李四合计应缴纳相关税费15000＋250＋5＝15255（元），应纳税所得额为房地产赠与合同上标明的赠与房屋价值减除赠与过程中受赠人支付的相关税费（不考虑相关公证费等费用）后的余额，即500000－15255＝484745（元），应纳个人所得税为484745×20%＝96949（元）。
转让受赠房屋可扣除原捐赠人实际购置成本
财税[2009]78号文件明确，受赠人转让受赠房屋的，以其转让受赠房屋的收入减除原捐赠人取得该房屋的实际购置成本以及赠与和转让过程中受赠人支付的相关税费后的余额，为受赠人的应纳税所得额，依法计征个人所得税。受赠人转让受赠房屋价格明显偏低且无正当理由的，税务机关可以依据该房屋的市场评估价格或其他合理方式确定的价格核定其转让收入。
需要提醒注意的是，国税发[2006]144号文件规定，受赠人取得赠与人无偿赠与的不动产后，再次转让该项不动产的，在缴纳个人所得税时，以财产转让收入减除受赠、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用后的余额为应纳税所得额，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。在计征个人受赠不动产个人所得税时，不得核定征收，必须严格按照税法规定据实征收。受赠人取得不动产后，再次转让的，在缴纳个人所得税时，按20%的适用税率计算缴纳个人所得税。其公式为：应纳个人所得税＝（转让收入－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%。财税[2009]78号文件进一步规定，从2009年5月25日起，受赠人转让受赠房屋的，原捐赠人取得该房屋的实际购置成本也应扣除。应纳个人所得税的公式修改为：应纳个人所得税＝（转让收入－原捐赠人取得该房屋的实际购置成本－赠与过程中受赠人支付的相关税费－转让住房过程中缴纳的税金－合理费用）×20%。
在实际处理中，有受赠人想通过将受赠房屋价格写得很低来避税，这种做法是行不通的。因为目前各地都规定有该地区房屋的最低过户价，受赠房屋过户转让时，如果价格明显低于这一价格，只能按规定的最低过户价执行。
案例2：2009年8月30日，市民李四把非直系亲属张三赠与的房产，以60万元价格出售（赠与时该房产市场价值为50万元，张三取得该房屋的实际购置成本为30万元），税务机关确定可以扣除的合理费用为5000元。
赠与过程中，李四需要缴纳的相关税费主要有：契税＋印花税＋个人所得税＝500000×3%＋（500000×0.5%＋5）＋（500000－15255）×20%＝15000＋255＋96949＝112204（元）（计算同案例1）。
转让过程中需要缴纳营业税及附加，假设城建税适用7%税率，而教育费附加征收率为3%，则营业税及附加为600000×5%×（1＋7%＋3%）＝600000×5.5%＝33000（元）。
印花税和土地增值税方面，根据财政部、国家税务总局《关于调整房地产交易环节税收政策的通知》（财税[2008]137号）规定，自2008年11月1日起，对个人销售或购买住房暂免征收印花税，对个人销售住房暂免征收土地增值税。
综上所述，李四赠与房产应纳税所得额为600000－300000－112204－33000－5000＝149796（元），应纳个人所得税为149796×20%＝29959.2（元）。
