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土地增值税

征管习惯及地方性政策对土地增值税筹划的影响

——更新时间:2014-11-11 04:09:32 点击率: 7478
     土地增值税作为一个地方性税种,各地方税务机关对该税种有较大的自主权,因而土地增值税的征管受各地税务机关的地方性政策及征管习惯影响很深,由于这些地方性政策及征管习惯不常见于公开的信息中,但有时却是决定土地增值税筹划的决定性因素,应引起税务筹划人员充分的关注。

1、某企业2003年前6000万元购入一块地,建造普通标准住宅,可售面积3万平方米,营业税及附加税率总计5.55%,财务费用能提供金融机构证明,且不超过按商业银行同类同期贷款利率计算的金额。

具体数据如下表(为了便于讨论,数据作了简化,不考虑不影响决策的印花税):

(一)、筹划前:

1、营业税及附加=15300×0.0555=849.15(万元)

2、可扣除成本=849.15+6000+3000)×1.25+360=12459.15(万元)

土地增值额=15300-12459.15=2840.85(万元)

增值率=22.8%

应交土地增值税=2840.85×0.3=852.26(万元)

3、税金合计=849.15+852.26=1701.41(万元)

企业所得税前利润=15300-6000-3000-540-360-849.15-852.26=3698.59(万元)

企业财务人员根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字[1995]6号)“纳税人建造普通标准住宅出售,增值额未超过本细则第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项扣除项目金额之和20%的,免征土地增值税;增值额超过扣除项目金额之和20%的,应就其全部增值额按规定计税。”

提出企业的土地增值率处于临界点,降价可以增加利润,应按4950/平方米销售房屋,测算如下:

单位:万元

单位成本/单价

总金额30000平方米

土地款

0.2000

6,000.00

建安成本

0.1000

3,000.00

管理销售费用合计

0.0180

540.00

财务费用

0.0120

360.00

销售收入

0.5100

15,300.00



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