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国家税务总局广东省税务局土地增值税清算管理规程征求意见稿(暂行)

——更新时间:2019-05-29 11:08:23 点击率: 3601

第一章 总则

  第一条 为了加强土地增值税征收管理,规范土地增值税清算工作,根据《中华人民共和国税收征收管理法》及其实施细则、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》及其实施细则、《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》(国税发〔2006〕187号)、《国家税务总局关于印发<地增值税清算管理规程>的通知》(国税发〔2009〕91号)等规定,制定本规程。

  第二条 本规程适用于房地产开发项目及直接转让国有土地使用权的土地增值税清算工作。

  第三条 本规程所称土地增值税清算,是指纳税人符合土地增值税清算条件后,依照税收法律、法规及土地增值税有关政策规定,计算房地产开发项目应当缴纳的土地增值税税额,并填写《土地增值税纳税申报表》,向主管税务机关提供有关资料,自行申报缴纳税款,经主管税务机关审核后,结清该房地产开发项目应当缴纳土地增值税税款的行为。

  第四条 土地增值税的清算主体是土地增值税的纳税人。主管税务机关负责土地增值税清算的受理和审核。

  第五条 税务机关要建立和完善与同级发展改革、自然资源、建设规划、不动产登记管理等部门的信息交换协作机制,充分利用第三方信息,强化土地增值税清算管理。

  税务机关可聘请税务师事务所、注册会计师事务所、工程造价事务所等中介机构及相关专业人员参与土地增值税清算审核。

  税务机关可参照当地工程造价指标,结合市场因素,确定前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、开发间接费用的土地增值税扣除项目金额标准。

  第六条 纳税人符合下列条件之一的,应进行土地增值税清算:

  (一)房地产开发项目全部竣工、完成销售的;

  (二)整体转让未竣工决算房地产开发项目的;

  (三)直接转让土地使用权的;

  (四)申请注销税务登记但未办理土地增值税清算手续的。

  第七条 对符合以下条件之一的,主管税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算:

  (一)已竣工验收(备案)的房地产开发项目,已转让的房地产建筑面积占整个项目可售建筑面积的比例(以下简称“销售比例”)在85%以上,或该比例虽未超过85%,但剩余的可售建筑面积已经出租或自用的;

  (二)取得清算项目最后一份销售(预售)许可证满三年仍未销售完毕的;

  (三)主管税务机关有根据认为纳税人有逃避纳税义务行为,可能造成税款流失,经县(区)以上税务局局长批准的。

  第八条 纳税人应如实申报应缴纳的土地增值税税额,保证清算申报的真实性、准确性、完整性。

  第九条 税务机关应为纳税人提供优质纳税服务,加强土地增值税政策宣传辅导。同时,应及时对纳税人清算申报的收入、扣除项目金额、增值额、增值率以及应补(退)税额等情况进行审核,依法征收土地增值税。

  第二章 项目管理

  第十条 主管税务机关应加强房地产开发项目的日常税收管理,实施项目管理。主管税务机关应从纳税人取得土地使用权开始,按项目建立档案,设置台账,对纳税人项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等房地产开发全过程情况实行跟踪监控,做到税务管理、纳税服务与项目开发同步。

  纳税人应按主管税务机关的要求,通过土地增值税管理系统将取得土地、项目立项、规划设计、施工、预售、竣工验收、工程结算、项目清盘等资料按取得时间顺序向主管税务机关报送。

  (一)取得土地、立项与规划环节。纳税人取得(包括以出让、转让、合并或分立、接受作价入股进行投资或联营及其他方式取得)土地使用权30日内,办理立项与规划手续30日内,应向主管税务机关报送下列资料:

  1.国有土地使用证、出让合同(协议)(包括以出让、转让、合并或分立、接受作价入股等)或其它相关资料;

  2.立项批准或备案文件、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证等。

  (二)项目工程施工环节。纳税人根据施工进度,应向主管税务机关报送下列资料:

  1.工程中标通知书、预算书、施工合同及补充协议等;

  2.工程施工许可证。

  如项目的前期工程、建安工程、装饰装修工程、室外配套工程(如园林绿化、室外道路)等出现特殊情况可能导致工程造价高于当地扣除项目金额标准的,应报送相关佐证资料。

  (三)销(预)售商品房环节。纳税人根据销售进度,应向主管税务机关报送下列资料:

  1.销(预)售许可证等;

  2.按月报送项目销(预)售的销控明细表等。

  (四)项目竣工验收备案环节。纳税人完成项目规划、竣工验收(备案)手续后30日内,应向主管税务机关报送下列资料:

  1.政府主管部门出具的规划、人防、竣工综合验收等备案资料。

  2.建设单位、监理单位、施工单位三方签字盖章的工程竣工结算资料。

  (五)取得房地产权属证明环节。纳税人取得权属证明后30日内,应向主管税务机关报送下列资料:

  1.房屋测量成果资料;

  2.初始产权登记资料。

  (六)其它资料,如工程规划、设计、勘察、监理合同、拆迁(回迁)合同、签收花名册等相关资料。

  第十一条 各级税务机关应大力提升土地增值税管理的信息化水平,应用土地增值税管理系统。主管税务机关及时跟踪、了解项目的进展情况,督促纳税人做好信息补录工作。

  第十二条 主管税务机关应重视纳税人项目开发期间的会计核算工作。对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应督促纳税人根据清算要求按不同期间和不同项目合理归集有关收入、成本、费用。

  第三章 清算申报受理

  第十三条 房地产开发项目应以国家有关部门审批、备案的项目为单位进行清算;对于分期开发的项目,原则上以政府主管部门出具的建设工程规划许可证确定分期开发的清算单位;同一个项目既建造普通住宅,又建造非普通住宅、其他类型房地产的,应分别计算增值额、增值率,分别清算土地增值税。

  第十四条 主管税务机关应对土地增值税清算项目实行分类管理。对符合本规程第六条规定的项目,纳税人应当在满足条件之日起90日内到主管税务机关办理清算申报手续。

  对符合本规程第七条规定的项目,主管税务机关应重点加强跟踪管理;对确定需要进行清算的项目,由主管税务机关下达清算通知,纳税人应当在收到清算通知之日起90日内办理清算申报手续。

  第十五条 纳税人在办理土地增值税清算申报手续时,应提供下列资料,如未按本规程第十条规定报送相关资料的,则应一并补正:

  (一)土地增值税纳税申报表及其附表。

  (二)与清算项目有关的书面说明,主要内容应包括房地产开发项目立项、用地、容积率、分期开发情况、成本费用的计算和分摊方法、销售、关联方交易、融资、不同类型房产的销售均价、房地产清算项目税款缴纳等基本情况及主管税务机关需要了解的其它情况。具体内容应包括:

  1.项目商品房建筑面积、可售商品房建筑面积及其具体构成情况、非可售建筑面积及其具体构成情况等说明。

  2.对纳税人分期开发项目或者同时开发多个项目的,应说明共同费用总额及其分摊情况。

  3.对纳税人开发项目中的公共配套设施,应分项分类说明其具体情况(即按照建成后产权属于全体业主所有,建成后无偿移交给政府、公用事业单位,建成后自用或有偿转让进行分类);属于建成后无偿移交给政府、公用事业单位用于非营利性社会公共事业等情形的应附上相关凭证。

  4.将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产的情况说明。

  5.涉及减免税的项目,应对项目涉及的减免税情况进行说明。

  6.关联交易情况说明。

  7.融资情况说明。

  8.企业财务核算体系和内部控制制度。

  凡工程造价高于当地扣除项目金额标准的清算项目,还应向主管税务机关报送造价书面说明等其它资料。

  (三)主管税务机关要求报送项目会计资料的,纳税人还应提供会计凭证复印件等相关资料。

  (四)纳税人委托涉税专业服务机构审核鉴证的清算项目,还应报送涉税专业服务机构出具的《土地增值税清算税款鉴证报告》(以下简称《鉴证报告》)及工作底稿。

  (五)主管税务机关要求的其它资料。

  第十六条 主管税务机关收到纳税人清算资料后,对符合清算条件的项目,且报送的清算资料完备的,予以受理并出具受理通知书。

  纳税人符合清算条件,但报送的清算资料不全的,主管税务机关应发出限期提供资料通知书,通知纳税人在限期内补全清算资料。

  纳税人在限期内补齐全部资料的,予以受理。

  在限期内补齐关键资料(如影响收入、扣除项目金额确定的资料),经主管税务机关认可的,予以受理。

  逾期未能补齐关键资料,由纳税人书面确认,确因客观原因造成资料难以补齐的,予以受理。

  第四章 清算评估审核

  第十七条 主管税务机关应在项目清算受理之日起120日内完成清算审核,作出清算结论;如确有困难的,经县(区)级税务局批准,可延期30日完成;如有特殊情况的,经地级以上市税务局批准,可再延期30日完成,并书面告知纳税人。清算审核涉及专门事项需要鉴定的,鉴定所用时间不计入清算审核期限。

  第十八条 清算审核包括案头审核、实地审核。

  案头审核是指对纳税人报送的清算资料进行数据、逻辑审核,重点审核项目归集的一致性、完整性,数据计算准确性等。

  实地审核是指在案头审核的基础上,通过对房地产开发项目实地查验等方式,对纳税人申报情况的客观性、真实性、合理性、相关性进行审核。应结合项目规划资料,重点对项目的楼栋、道路、绿化、学校、幼儿园、会所、体育场馆、酒店、车位等进行实地核查。

  第十九条 审核收入情况时,应重点审核纳税人预售款和相关的经济收益是否全部结转收入以及销售价格是否明显偏低。应结合销售发票、销售合同(含主管部门网上备案登记资料)、商品房销售(预售)许可证、房产销售分户明细表及其它有关资料,重点审核销售明细表、房地产销售面积与项目可售面积的数据关联性,以核实计税收入;对销售合同所载商品房面积与有关部门实际测量面积不一致,而发生补、退房款的收入调整情况进行审核;对营改增后应税收入是否为不含增值税收入进行审核。

  主管税务机关可通过实地查验,确认有无少计、漏计事项,确认有无将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等情况。

  对纳税人转让房地产成交价格明显偏低且无正当理由的,由主管税务机关按该项目同期同类房地产的平均价格或评估价值确定其收入。

  第二十条 非直接销售和自用房地产收入的审核。

  (一)房地产开发企业将开发产品用于职工福利、奖励、对外投资、分配给股东或投资人、抵偿债务、换取其他单位和个人的非货币性资产等,发生所有权转移时应视同销售房地产,其收入按下列方法和顺序确认:

  1.按本企业在同一地区、同一年度销售的同类房地产的平均价格确定;

  2.由主管税务机关参照当地当年、同类房地产的市场价格或评估价值确定。

  (二)房地产开发企业将开发的部分房地产转为企业自用或用于出租等商业用途时,如果产权未发生转移,不征收土地增值税,在税款清算时不列收入,不扣除相应的成本和费用。

  第二十一条 土地增值税扣除项目审核的内容包括:

  (一)取得土地使用权所支付的金额。

  (二)房地产开发成本,包括:土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

  (三)房地产开发费用。

  (四)与转让房地产有关的税金。

  (五)国家规定的其他扣除项目。



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